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专家细解房价数字北京房价拐点凸现

2019年02月27日 栏目:网络

专家细解房价数字,北京房价拐点凸现!对于房价涨跌走势的预测,似乎是个永远不会使人厌倦的话题。近几天,有关回顾上半年房价升降,预测下半年

专家细解房价数字,北京房价拐点凸现!

对于房价涨跌走势的预测,似乎是个永远不会使人厌倦的话题。近几天,有关回顾上半年房价升降,预测下半年房价走势的分析文章明显多了起来。我接连看了几篇论及北京房价的文章,意外地发现,除了很少有几个人在说跌之外,媒体上几乎是一片叫涨之声——不只是说北京房价上半年是涨的,而且还判明下半年北京房价依然得涨。那么,事实果真如此吗? 开发商几乎异口同声一致说涨在众多的分析文章中,有一篇文章是有代表性的,那就是我在搜房上看到的源自《北京娱乐信报》的一则——《谁能看透2004北京房价?地产“内行”谈门说道!》。在这篇文章中,作者引用了北京9位地产老总的说法,这9位老总里,除了北京今典集团董事长张宝全认为2004年房价会平稳,不会上涨外;其余8位老总是一片叫涨之声。 在这8位叫涨的老总中,分析得比较透彻又有代表性的有—— SOHO中国有限公司董事长潘石屹是基于北京市房管局有关预售合同登记的数字,得出“北京上半年的房价波动不是很大,总体来说是在上涨的。”对于下半年,他预计依然会涨。只是从统计数字来讲,可能会下降;这主要原因是里面的构成不一样,就是在市中心的量少了,外面新开发的楼盘的量大了。 华远集团总裁任志强则认为房价之涨是由于土地招拍挂在原本平稳增长的房价下烧了一把急火,无意中起到了催升房价的助力作用。与此观点相似的,还有京广厦京都置业有限公司总经理张卫克,也是认为房价上涨是由于土地成本的上升直接导致房价上涨。 而格调总经理刘博则主要从政策层面分析,认为上半年政策提高了房地产开发的门槛,导致供应量减少,需求却在稳步增长,从而导致房价的上涨。北京京大昆仑房地产开发有限公司销售总监刘颖军看法也有点与此类似,认为房价涨除了成本增加外,供应量减小也是一个不争的事实。 统计数据似乎也在判断涨势成真而搜房转载《北京晨报》的一则消息《上半年北京商品房均价4949元比去年同期上升7.3%》则说,据北京市统计局发布的今年上半年房地产市场统计报告显示—— 全市商品房平均售价为4949元/平方米,住宅平均售价为4491元/平方米。分别比上年同期上升7.3%和4.4%。据北京市统计局有关人士分析,北京住宅平均价格虽有所上涨,但这种波动还是属于区域内的价格波动,整体市场还是稳定正常的。……截至6月底,全市累计销售各类商品房724.7万平方米,同比增长40.3%,实现销售额358.6亿元,同比增长50.5%;销售商品住宅659.3万平方米,同比增长34.4%,实现销售额125.6亿元,同比增长11.5%。 开发商的话真的可以全信吗? 实践出真知,应该说,上述地产老总们对于房地产市场不论是在实践经验还是理论素养方面,总体说来,可以说是相当不错的。照理来说,对于房价的涨跌,这些在房地产市场中跌打滚爬的地产老总应该是有发言权的。但是,由于房价涨跌走势的判断会在一定程度上影响到购房者的行动,而购房者的行动决定了房地产市场的需求;这自然会直接涉及到房地产企业的赢亏。因此,人们就难免要怀疑地产老总们这些说法真的是由衷之言吗? 对于潘石屹基于北京市房管局有关统计数字所作的判断,我们这里暂且不论(后面“统计数据有没有在说谎呢?”这一节专门论述到与这完全类似的内容)。现在,我们先分析一下任志强等地产老总所说的,有关土地招拍挂导致土地成本上升,从而直接导致房价上涨的说法。 对于土地“招拍挂”会不会导致房价上涨,这曾是业界争论的热点和焦点问题。为此,我曾写过《土地“招拍挂”之争 孰是孰非?》(2004年3月26日首表),在该文中,我论证了土地“招拍挂”必然会导致房价的上涨。 但是,在我们认识到土地“招拍挂”必然会导致房价的上涨这个事实的同时,我们应该而且必须注意的是,辩证地讲,凡事都有个度的,越过了这个度,事情就会发生质的变化。“土地‘招拍挂’导致房价上涨”自然也不会超然于某个“度”之外,这种由土地“招拍挂”而导致的“房价上涨”是不可能永远持续下去的;而“招拍挂”方式供地的危害也就在这里——它可以一个劲地将房价推高,然而就在它将房价推高到“极限”之时,也就是“楼市泡沫”的破灭时候。对于这个问题,我在《土地“招拍挂”会不会导致楼市泡沫?》(2004年6月9日首发于搜房)里有详细阐述。 只可惜的是,任志强等地产老总只说了“土地‘招拍挂’将导致房价上涨”,但并没有进一步说明土地“招拍挂”而导致的“房价上涨”现在到顶了没有,也就是说北京房价由涨而跌的“拐点”会不会即将或者说已经来临。不知任志强他们是没有意识到这个问题呢?还是他们在有意回避这个问题? 接下去,我们再来说说,刘博等地产老总从政策层面分析得出房价上涨这一结论,可信度又有多大呢? 比起“土地‘招拍挂’导致房价上涨”来说,这个问题应该说是简单多了。我们只要稍加注意,就会发现,刘博他们就政策层面对房屋“供应量”是增加还是减少作了分析,他们认为上半年政策提高了房地产开发的门槛,导致供应量减少,需求却在稳步增长,从而导致房价的上涨。这个分析应该说在逻辑上是成立的。 但遗憾的是,他们没有相应地,就政策层面对房屋“需求量”是增加还是减少作透彻的分析。而大家知道,对房屋“需求量”影响的政策,是对住房按揭贷款的收缩。这一政策的实施,所带来的直接后果,是对住房“潜在购买力”转化为“实际购买力”的直接抑制,也就是对住房由“潜在需求”转化为“实际需求”的直接抑制。 对于政策层面对房价的影响,照理应该是在同时比较其对房屋“供应量”和“需求量”前提之下,才有可能作出正确判断的。但是刘博他们并没有就政策层面对房价“需求量”作过多的分析,或者说作透彻的分析。那么,他们是没有意识到这个问题呢?还是他们在有意回避这个问题呢? 大家明白的是,就政策层面对于房地产开发门槛的提高,在房地产开发企业中是既有叫好之声,也有说坏之音的。但对于住房按揭贷款的收缩,在房地产开发企业中,是鲜闻叫好之声的。这说明了什么呢? 大家清楚,由于利害关系,即使地产老总们心知肚明房价已经在跌或者马上要跌,但要想他们亲口说出“跌”字来,那无疑千难万难的。对于这个问题,我在我的《商品房空置与房价高扬为那般?》(2004年5月9日首发)里有详尽的论述,有兴趣的朋友可以不妨一看。 统计数据有没有在说谎呢? 我们自然相信而且应该相信,北京市统计局发布的今年上半年房地产市场统计报告中的数据应当是真实可信的。虽然,对于房地产市场来说,许多时候,平均数的概念是没有多大意义的;但是,作为专业机构,北京市统计局所出的、作为前后年度对比之用的统计数据,在一定程度上,应该是能够反映房地产市场某一方面真实情况的。只是,我们只要仔细分析这些数据,并作些简单的运算后,就会觉得,如果将有关商品住宅(为简便、直观起见,在这里,我们仅涉及商品住宅)的相关数据换一个方式,就能更加直观、更加浅显地表达如下: 今年上半年房地产市场统计报告显示,全市商品住宅平均合同售价为4491元/平方米,比上年同期上升4.4%。据此,经演算可知,上年同期全市商品住宅平均合同售价为4302元/平方米。 截至6月底,全市累计销售商品住宅659.3万平方米,同比增长34.4%,实现销售额125.6亿元,同比增长11.5%。据此,经演算可知:今年上半年平均实现销售额为1905元/平方米;上年同期全市累计销售商品住宅490.6万平方米,实现销售额112.6亿元,平均实现销售额为2295元/平方米。 上述两组统计数据,终可以择要归纳表达为——今年上半年,与去年同期相比,全市商品住宅合同单位售价从4302元/平方米上升为4491元/平方米,上升4.4%;而实现销售单价则从2295元/平方米下跌到1905元/平方米,下降16.99%。 北京市统计局发布的今年上半年房地产市场统计报告中的统计数据,我们相信其是真实可信的。但是,我们不明白的是,他们为什么不把这些真实可信的数据后面的、上述更能反映问题的这些数据直接对照公布出来。而恰恰是这些隐藏在后面的数据,是如此地让我们大家大吃一惊——“合同单价仅上升4.4%,而实现销售单价却下降16.99%”。 这样的统计数据,意味着什么?每个人自己是不难得出结论的。 结束语总之,由上述分析可以知道,北京房价从去年至今一直在涨,并且这个涨势还将继续,这种说法显然是立不住脚的。相反,在目前北京房价一片叫涨之声的热闹场面下,实际情况应该是跌势已经悄然显现,北京房价由涨转跌的“拐点”已经来临。而近来纷纷盛传的北京房地产开发企业“外逃”的事实,也在直接和间接地印证着这点。

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